21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者張敏 實習(xí)生劉玉婷 北京報道  3月5日上午9時，十四屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕，國務(wù)院總理李強代表國務(wù)院向大會作政府工作報告。其中對房地產(chǎn)工作頗有著墨。

在回顧2023年工作時，政府工作報告提到，過去一年來，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作，制定實施一攬子化解地方債務(wù)方案，分類處置金融風(fēng)險，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

對于2024年，政府工作報告提出，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。堅持以高質(zhì)量發(fā)展促進高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風(fēng)險，維護經(jīng)濟金融大局穩(wěn)定。

具體而言，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

與往年相比，2024年政府工作報告還首次提出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

此外，穩(wěn)步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，“防風(fēng)險、促穩(wěn)定”仍是今年樓市政策的底線目標(biāo)，一系列化解風(fēng)險的政策也將繼續(xù)施行。在此基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的新變化，相關(guān)政策也將陸續(xù)推出，如構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、完善基礎(chǔ)性制度、推進“三大工程”等。

防風(fēng)險仍是底線

自2021年下半年出現(xiàn)流動性緊張局面以來，房地產(chǎn)風(fēng)險的防范，一直是監(jiān)管部門關(guān)注的重點。

其中，2023年的政府工作報告，首次在化解風(fēng)險的工作大項下提及房地產(chǎn)，并提出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。”

在2023年年末的中央金融工作會議和中央經(jīng)濟工作會議上，同樣提到了化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。其中，中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)與地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)的風(fēng)險并列，并提出，“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

2024年政府工作報告，再次在“化解風(fēng)險”的工作大項下提到房地產(chǎn)，并基本延續(xù)了中央經(jīng)濟工作會議的表態(tài)。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，“防風(fēng)險、促穩(wěn)定”仍是今年房地產(chǎn)政策的重要目標(biāo)。

在此目標(biāo)下，相關(guān)措施也將繼續(xù)強化。除政府工作報告中提出的“對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”外，近期各地陸續(xù)推進的“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制”及房地產(chǎn)項目融資白名單制度，也是重要方面。

根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，截至2024年2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

住建部和金融監(jiān)管總局還要求，今年3月15日前，地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制，既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項目的難點問題。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，是今年防范樓市風(fēng)險最重要的舉措。此舉體現(xiàn)出對房地產(chǎn)融資的管理更加精細化，同時也有助于市場預(yù)期的修復(fù)和信心的恢復(fù)。

新變化與新措施

與往年相比，今年政府工作報告仍有新意出現(xiàn)。其中，“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化”首次在政府工作報告中被提出。

分析人士認為，這一提法體現(xiàn)出房地產(chǎn)發(fā)展面臨的大環(huán)境發(fā)生了變化，理解這種變化，對理解未來的政策取向至關(guān)重要。

對于這種變化，監(jiān)管層此前已有相關(guān)解讀。2023年10月，國家統(tǒng)計局副局長盛來運表示，經(jīng)過近20年的高速增長后，房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整是正常現(xiàn)象。按照機構(gòu)的解讀，這也說明房地產(chǎn)發(fā)展已邁向新階段。

但同時，房地產(chǎn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，仍有很強的支撐。一方面，當(dāng)前我國的常住人口城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為47.7%。所以，無論從數(shù)量還是從質(zhì)量來看，城鎮(zhèn)化都有較大的提升空間。另一方面，雖然我國的房屋總量已經(jīng)達到400億平方米左右，但中小戶型偏多，改善潛力較大。

盛來運表示，“房地產(chǎn)總體上處在一個調(diào)整階段”。

在這一階段，供需關(guān)系表現(xiàn)出一些新特點，政策導(dǎo)向也將隨之發(fā)生變化。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，推進新型城鎮(zhèn)化過程中，3—4億的新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房、產(chǎn)權(quán)住房有著較大需求，而現(xiàn)在的高價商品房為主的供應(yīng)模式無法滿足這種需求。

因此，必須要加大保障性住房建設(shè)和供給。

他還表示，需要完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，也就是在“人房地錢”要素配置和良性循環(huán)。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根據(jù)需求摸查，建立配租和配售組成的保障體系，“保障+市場”的平衡體系；地的因素就是以人和房的因素，決定地的供應(yīng)，要實現(xiàn)低成本、職住平衡、配套完善的組合；錢的因素就是根據(jù)房屋和土地供應(yīng)分析項目供應(yīng)，資金來源，包括融資對接機制下的貸款資金、保障房項目清單制下的公共資金、市場資金等。

此外，在傳統(tǒng)模式下的房地產(chǎn)投資和消費出現(xiàn)降溫之時，新的動力也在不斷培育。政府工作報告提到保障房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造等“三大工程”，并繼續(xù)強調(diào)穩(wěn)步實施城市更新行動。分析人士認為，2024年，這些領(lǐng)域?qū)⒂瓉沓掷m(xù)的政策支持和更多的發(fā)展機會。