21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者葉麥穗 廣州報(bào)道  房貸利率終于被“打”下來(lái)了。上海、廣州兩座一線城市本周連續(xù)“放大招”。

繼“517”樓市新政發(fā)布后，全國(guó)房地產(chǎn)紛紛出現(xiàn)“降首付”、“降利率”的“雙降”局面。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前已有部分城市的部分銀行執(zhí)行首套房貸利率在3.1%左右。本次央行取消全國(guó)層面房貸利率下限，政策利好擴(kuò)展至二套房，預(yù)計(jì)將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線城市和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開(kāi)。

目前全國(guó)一線城市中，除了北京六區(qū)（六區(qū)指：東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)）首套房貸利率調(diào)整為4.05%之外，其余地區(qū)和城市的首套房貸利率全部進(jìn)入三字頭，其中廣州取消利率下限，上海為3.5%，深圳為3.85%。

一線城市房貸大幅松動(dòng)

5月28日，廣州房貸新政出臺(tái)。記者從中國(guó)人民銀行廣東省分行了解到，廣東市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及市政府調(diào)控要求，對(duì)廣州市差別化住房信貸政策作以下調(diào)整：對(duì)于貸款購(gòu)買首套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，取消利率下限。對(duì)于貸款購(gòu)買第二套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。在廣州市非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，對(duì)于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平；對(duì)于擁有2套及以上住房且有未結(jié)清購(gòu)房貸款的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。在廣州市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，對(duì)于擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

上述政策自2024年5月29日起執(zhí)行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房買賣合同或房地產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽，商業(yè)性個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上述要求，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，按照市場(chǎng)化、法治化原則合理確定每筆貸款的具體首付比例和利率水平。

中國(guó)人民銀行廣東省分行表示，廣州市是率先實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化的一線城市。取消商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，有助于進(jìn)一步推動(dòng)降低居民購(gòu)房成本，精準(zhǔn)有效支持剛性和改善性住房需求；下調(diào)最低首付比例，有利于降低居民家庭購(gòu)房門檻，進(jìn)一步釋放有效購(gòu)房需求，將對(duì)穩(wěn)消費(fèi)和擴(kuò)內(nèi)需產(chǎn)生積極的影響。

而就在前一天，上海發(fā)布樓市新政。在優(yōu)化住房信貸政策方面明確，按照因城施策原則，調(diào)整上海市新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款的有關(guān)政策：一是首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。

此前上海的首套房貸利率是3.85%，此次調(diào)整后，以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，每月月供將減少198元，累計(jì)30年月供減少7.12萬(wàn)元。

除了首套房貸之外，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減5個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%），最低首付款比例調(diào)整為不低于35%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域繼續(xù)實(shí)行差異化政策，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減25個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%），最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

目前一線城市中，上海和廣州已經(jīng)率先調(diào)降首套房貸利率。北京和深圳的調(diào)整似乎可期。目前北京的房貸利率依然最高。 北京城六區(qū)內(nèi)（北京市東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)）首套房貸利率為4.05%，二套為4.55%。非城六區(qū)首套房貸利率3.95%，二套調(diào)整4.5%。

深圳的首套房的房貸則是LPR-10bp，即3.85%，雖然沒(méi)有調(diào)整但是也達(dá)到了歷史低點(diǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，上海、廣州此次的調(diào)整，其實(shí)是給一線城市“打樣”，房貸利率下調(diào)，首付比例降低，都是真金白銀的讓利，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度大有裨益。而作為風(fēng)向標(biāo)的一線城市樓市政策的進(jìn)一步松動(dòng)，也將帶動(dòng)其他城市推出更大利好政策。接下來(lái)北京、深圳兩個(gè)一線城市的房地產(chǎn)業(yè)也可能會(huì)有所行動(dòng)。

東吳證券分析師房誠(chéng)琦認(rèn)為，接連兩座一線城市放松限購(gòu)限貸政策，力度超出市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)后續(xù)更多核心城市將跟進(jìn)。隨著供需兩端政策不斷發(fā)力，地產(chǎn)銷售基本面有望觸底企穩(wěn)。

LPR錨定作用失效

自5月17日央行加大住房金融政策支持力度后，全國(guó)多省份響應(yīng)政策，其中包括廣東19個(gè)地市，湖北、云南、山西、甘肅、河北、陜西、寧夏、廣西、重慶等省（區(qū)、市）宣布取消當(dāng)?shù)厥滋追亢投追抠J款利率下限。從房貸利率調(diào)整幅度來(lái)看，各地的調(diào)整幅度有所不同。比如武漢市首套房貸款利率降低30個(gè)bp，從3.55%降至3.25%；濟(jì)南首套房貸利率由3.75%下降20bp至3.55%；長(zhǎng)沙首套房貸利率下調(diào)10bp至3.65%。

5月24日，廣東市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制按照因城施策原則，對(duì)珠海、汕頭、佛山、韶關(guān)、河源、梅州、惠州、汕尾、東莞、中山、江門、陽(yáng)江、湛江、茂名、肇慶、清遠(yuǎn)、潮州、揭陽(yáng)、云浮等19個(gè)城市的差別化住房信貸政策作出調(diào)整。記者從廣東省內(nèi)主流商業(yè)銀行處了解到，廣東銀行業(yè)已迅速跟進(jìn)房貸新政，對(duì)19個(gè)城市的房貸最低首付款比例進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。從各主要銀行看，當(dāng)前19個(gè)城市中執(zhí)行首套房貸利率目前最低為3.15%，二套房貸利率目前最低為3.55%。

雖然各地調(diào)整的方案大相徑庭，但整體觀察，不論是首套房還是二套房的房貸利率都已經(jīng)進(jìn)入歷史的“最惠”階段。

此前公認(rèn)的房貸利率錨定物——LPR，近期隨著多地房貸利率去下限，似乎也失去錨定作用。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王清坦言，5月17日央行宣布，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，各城市自主決定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。這基本上意味著5年期以上LPR報(bào)價(jià)與房貸利率“脫鉤”。這有兩方面含義：一是未來(lái)類似今年2月的5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)的可能性變小，即無(wú)需再通過(guò)單獨(dú)下調(diào)5年期以上LPR報(bào)價(jià)的方式，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“定向降息”。二是未來(lái)房貸利率下調(diào)的大門已經(jīng)打開(kāi)，下調(diào)幅度將決定房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回暖。考慮到房貸利率自2022年開(kāi)始轉(zhuǎn)向，截至去年末累計(jì)下調(diào)1.66個(gè)百分點(diǎn)，即年均下調(diào)0.83個(gè)百分點(diǎn)，但未能止住樓市下行態(tài)勢(shì)，以及今年截至3月末，房貸利率下調(diào)0.28個(gè)百分點(diǎn)至3.69%，預(yù)計(jì)年內(nèi)房貸利率下調(diào)幅度將在0.5個(gè)百分點(diǎn)以上。

而從利差方面來(lái)看，房貸利率下調(diào)也會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生一定影響。根據(jù)東吳證券分析師房誠(chéng)琦計(jì)算，假設(shè)“517”房貸新政全面落地后，大多數(shù)城市房貸利率下降20bp-30bp。綜合考慮2月份5年期LPR下調(diào)25bp以及假設(shè)此次按揭貸款利率平均繼續(xù)下降25bp，則對(duì)2024年、2025年上市銀行的息差影響分別為-1.2bp、-2.9bp，降幅相對(duì)較小，分別拖累凈利潤(rùn)-0.97個(gè)百分點(diǎn)、-2.61個(gè)百分點(diǎn)。