21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 中共中央政治局9月26日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)容和提法較為積極，是首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，進(jìn)一步表明當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，本次會(huì)議對(duì)大幅強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端支持政策作具體部署，將有效提振市場(chǎng)信心。

在多項(xiàng)政策利好帶動(dòng)下，9月26日午后A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁，截至收盤(pán)上漲8.21%，綠地控股、華僑城A、首開(kāi)股份、萬(wàn)科A、保利發(fā)展等20多只個(gè)股漲停。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

今年以來(lái)，供需兩端房地產(chǎn)政策陸續(xù)推出，特別是5月17日央行“四箭齊發(fā)”，釋放多項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策利好，其后重點(diǎn)城市落實(shí)相關(guān)政策，包括降低首付比例、取消房貸利率政策下限、下調(diào)公積金貸款利率等等，帶動(dòng)市場(chǎng)短期回暖。

但政策效果存在邊際減弱。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在新房市場(chǎng)，8月百城新建商品住宅成交面積同比下降27.0%，相較7月18.5%的同比降幅有所擴(kuò)大。在二手住宅市場(chǎng)，1-8月22個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下跌3%。

從房?jī)r(jià)來(lái)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月各線城市房?jī)r(jià)均處于環(huán)同比下降狀態(tài)，70城整體房?jī)r(jià)環(huán)同比分別下降0.7%和5.7%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)調(diào)整，1-8月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積和房屋竣工面積同比降幅均超二成。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大，已形成預(yù)期疲弱和量?jī)r(jià)下行的負(fù)反饋循環(huán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需進(jìn)一步的政策支持。

此次中央政治局會(huì)議明確提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。這是2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入調(diào)整階段以來(lái)，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)工作的最新部署。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，止跌既包括成交量的止跌，也包括成交價(jià)格的止跌。此次中央政治局會(huì)議釋放“止跌回穩(wěn)”信號(hào)，意味著第四季度各地或?qū)⑼瞥鲋匕跽撸梅€(wěn)定市場(chǎng)交易和價(jià)格。

對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量

此次政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。

在土地利用方面“嚴(yán)控增量”并不是新說(shuō)法，去年1月19日，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪就在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上談到，在土地利用和保護(hù)上，采取的政策措施就包括嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)和提升效率。

去年6月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地要素保障工作中嚴(yán)守底線的通知》，要求嚴(yán)控新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地。今年4月底，自然資源部在《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》中進(jìn)一步明確，要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制，住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，暫停新增宅地出讓。

而在商品房建設(shè)和利用方面，4月30日，中央政治局會(huì)議首次提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。在此基礎(chǔ)上，7月30日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合。這次中央政治局會(huì)議進(jìn)一步明確，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。

上海易居房地產(chǎn)研究院全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，8月百城新建商品住宅去化周期為25.2個(gè)月，目前去化周期已連續(xù)7個(gè)月超過(guò)兩年的去化水平，市場(chǎng)去化壓力較大。

陳文靜表示，這次中央政治局會(huì)議“對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的表述，與此前“消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合”的提法有所不同，在增量上更加強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制，這也就意味著未來(lái)各地土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量等均將結(jié)合城市自身實(shí)際需要推進(jìn)，不能盲目擴(kuò)大各類住房供給量，或?qū)⒁宰》康恼鎸?shí)需求為基準(zhǔn)。

王青表示，受商品房銷售低迷影響，當(dāng)前樓市庫(kù)存處于高位。為此要“嚴(yán)控增量”，避免樓市庫(kù)存進(jìn)一步壘高，增加樓市下行壓力。

陳文靜表示，要優(yōu)化存量，那么對(duì)現(xiàn)有存量住房進(jìn)行升級(jí)改造、改規(guī)劃盤(pán)活利用等或?qū)⒊蔀橹匾较?；?huì)議明確要提高商品房建設(shè)質(zhì)量，當(dāng)前“好房子”建設(shè)或已經(jīng)是基本要求，促進(jìn)“好房子”建設(shè)的配套政策有望繼續(xù)落地。

調(diào)整住房限購(gòu)政策

這次中央政治局會(huì)議明確提出，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率。

當(dāng)前僅北京、上海、廣州、深圳、天津和海南部分地區(qū)還在執(zhí)行或部分執(zhí)行限購(gòu)，其他城市均已退出限購(gòu)。

陳文靜認(rèn)為，本次中央政治局會(huì)議之后，預(yù)計(jì)未來(lái)北京、上海和深圳的限購(gòu)政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，廣州等其他地區(qū)限購(gòu)政策有望全面放開(kāi)。北京、上海和深圳更大力度優(yōu)化限購(gòu)政策將有助于發(fā)揮大城市帶動(dòng)效應(yīng)，提振市場(chǎng)信心。

王青表示，在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，房貸利率都是左右樓市的關(guān)鍵。當(dāng)前制約房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的主要障礙是計(jì)入物價(jià)因素，實(shí)際居民房貸利率仍處于歷史高位附近。

去年8月，央行就推動(dòng)商業(yè)銀行有序降低存量房貸利率，今年5月17日，全國(guó)房貸利率的政策下限取消，再一次拉大了新老房貸的利差。日前央行明確，擬指導(dǎo)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均下降幅度在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

此次中央政治局會(huì)議再提降低存量房貸利率，在受訪專家看來(lái)，日前明確的存量房貸利率下調(diào)政策將加速落地。王青預(yù)計(jì)，后期存量房貸利率還將跟進(jìn)新發(fā)放居民房貸利率持續(xù)下調(diào)。

本次中央政治局會(huì)議還提出，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。

記者從9月24日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過(guò)5700個(gè)，審批通過(guò)融資金額1.43萬(wàn)億元，支持400余萬(wàn)套住房如期交付。在協(xié)調(diào)機(jī)制的帶動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷擴(kuò)大。

陳文靜表示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已經(jīng)取得積極進(jìn)展，未來(lái)仍有望加大力度、深入推進(jìn)，更好地發(fā)揮項(xiàng)目融資“白名單”的作用，改善企業(yè)資金環(huán)境，保障項(xiàng)目交付，進(jìn)一步穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。

在支持盤(pán)活存量閑置土地方面，此前自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)研究出臺(tái)了三個(gè)方面18條政策措施，妥善處置閑置存量土地。日前中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上進(jìn)一步明確，將出臺(tái)政策支持收購(gòu)房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤(pán)活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時(shí)候，也可以由中國(guó)人民銀行提供再貸款支持。

此次中央政治局會(huì)議再次提出要支持盤(pán)活存量閑置土地，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)低效用地、出險(xiǎn)房企未開(kāi)發(fā)用地等的盤(pán)活力度將會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。