尹中立（中國社會科學院金融研究所房地產金融中心主任） 

今年政府工作報告提出，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，系統闡述了今年房地產工作的主要政策要點。筆者認為主要有以下三大看點。

第一，化解風險是今年的工作重點。今年政府工作報告中關于房地產市場的論述放在“有效防范化解重點領域風險”章節里，該章節重點提及三大經濟風險：房地產市場風險、地方政府債務風險和金融領域風險，在這三大經濟風險中，房地產市場風險位列第一?？梢?，今年房地產市場的主要任務是化解風險。去年政府工作報告里關于房地產行業的重點是“三大工程”（即保障性住房、城市更新和平急兩用工程），其意在穩定房地產行業投資增速?？梢?，與去年相比，今年的房地產工作重心有了較大的變化。

如何有效化解房地產市場的風險？去年9月份人民銀行為此專門設立了新的貨幣政策工具——保障性住房再貸款，首批額度3000億元人民幣，該項貸款的利率為1.75%。由央行提供低成本資金從市場上收儲存量商品房，用作保障性住房，不僅可以緩解房地產開發商的流動性問題，而且可以快速增加保障性住房的數量，為新增市民提供低成本的租賃住房，可謂“一箭雙雕”。

與此同時，該工具在推進過程中還需考慮解決兩方面的挑戰。一是部分新房收儲的定價問題。最近三年土地價格持續下行，目前一些已經建成的住房成本高于市場價格，如果以市場價格收儲則意味著開發企業虧損，那么若房地產開發商將房子以市場價格出售，潛在虧損將成為賬面的虧損，股東和債權人或難以接受。如果以成本價為依據，目前還缺乏合理的操作依據，需要防范交易過程中的道德風險。

其次是收儲對象的限制條件。當前的收儲對象主要是建成未銷售的存量住房，其用途是保障性住房。保障性住房有面積限制，一般為90平方米以下。從統計數據看，當前的存量住房中，70平方米以下的占比不到10%，70-90平方米的住房占比不到20%（其中一線城市占25%，二線城市占比是15%，三四線城市占比是11%）。

針對上述難點和挑戰，政府工作報告明確提出“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，盤活存量用地和商辦用房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

從筆者調研的情況看，有些城市對于使用保障性住房再貸款有了很好的創新做法，把收儲的對象由新房改為老舊房，可以解決收儲新房的定價問題，市場稱之為“以舊換新”。在一些城市住房的“以舊換新”過程中，以支付“房票”的方式交易，“房票”只能購買住房，不能兌現或購買其他商品，開發商將收到的“房票”到指定的機構換取等價的貨幣資金。以舊換新可以有效促進房地產去庫存，提高市場的流動性，可以促進房地產市場的止跌回穩。

另外，存量商品房中，寫字樓和商業用房占比較大，政府收儲的對象范圍可以根據需要適度擴大，將收儲的寫字樓和商業用房改造成為保障性住房。未開發的土地同樣可以作為收儲的對象。

第二，把“止跌回穩”作為房地產工作的目標。為了實現化解風險的任務，政府工作報告把“止跌回穩”作為2025年的房地產工作目標。去年9月底的中央政治局會議提出“穩樓市”目標任務，隨后出臺了降息、降準等一系列宏觀政策。在系列政策刺激下，房地產市場的各項指標出現了回升的勢頭，但大多數城市的二手房價格同比指標仍然處于負值區間，房地產市場止跌回穩的趨勢還需要加強。為此，今年的政府工作報告強調要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。政策如何發力，報告提出了供給與需求雙管齊下的政策手段：從需求側而言，提出“因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造”，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；從供給側而言，要優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。

第三，提出“好房子”概念。當前的房地產市場處在“破舊立新”階段，以“三高”（即高周轉、高杠桿、高利潤）為主要特征的舊模式已經不適應當前的發展要求，需要構建房地產發展新模式。今年的政府工作報告提出“好房子”概念，其標準是“安全、舒適、綠色、智慧”。房地產發展新模式的輪廓漸漸清晰。

要實現新舊模式的轉變，需要制度改革配套。今年政府工作報告提出“有序搭建相關基礎性制度”，加快構建房地產發展新模式。與房地產相關的基礎制度包括住房制度、土地出讓制度及稅收制度等。從重要性而言，土地制度和稅收制度最重要，但牽一發而動全身。從難易程度來說，住房制度最易獲得共識，可能成為改革的突破口，新的住房制度就是“市場+保障”的住房供應體系。

要實現“好房子”目標，還需要注意以下事項：一是完善標準和規范。最近幾年，市場已經在探索建設“好房子”，取得了很好的經驗，但每個人理解的“好房子”存在較大差異，政府需要完善統一的標準和規范。其次，要有金融、稅收、土地等政策的配套，使得高品質住房的開發商和業主均能得到激勵。