深圳，一座充滿了活力的城市。新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)了人口聚集。隨之生活在這里的人也有了新變化，他們不再是10年前的打工候鳥(niǎo)，而是想要扎根的“家燕”。

對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，相較于買房或租住在城中村，體面又低成本的公租房無(wú)疑是更理想的選擇。數(shù)據(jù)顯示，目前，深圳公租房輪候庫(kù)內(nèi)有34.7萬(wàn)人在排隊(duì)等待，輪候周期在5年左右。

那么深圳究竟要如何有效滿足年輕人、新市民的這種對(duì)美好租住的需求?本文主要梳理了深圳推進(jìn)保障性租賃住房的必要性及在實(shí)際操作上可能遇到的難題，并在此基礎(chǔ)上給出些許建議。推進(jìn) “非居改?！保枰Ь惩黄?，更需要智慧探索，唯有這樣才能總結(jié)出可持續(xù)發(fā)展的實(shí)施路徑和本地模式。

注：本文作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員。

近日，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知》的征求意見(jiàn)稿，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，予以支持和規(guī)范引導(dǎo)。

這是對(duì)7月初國(guó)家發(fā)布的指導(dǎo)各地推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)(國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào))的落實(shí)，也是深圳推進(jìn)保障性租賃住房的重要渠道。

一、扎根第一站

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，對(duì)比2017年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2017-2020年深圳常住人口達(dá)到1756.01萬(wàn)人，增長(zhǎng)了41%，增速為全國(guó)最高，其中15-59歲人口占79.53%。

人口快速增長(zhǎng)的動(dòng)力在于，過(guò)去十幾年深圳新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)成為增長(zhǎng)引擎，帶動(dòng)人口集聚。加上落戶門(mén)檻較低和爭(zhēng)搶人才，戶籍人口相比10年前翻了一倍，家庭戶平均人數(shù)為2.25人，比10年前增加0.13人。

這意味著，當(dāng)下深圳居民不在是10年前的打工候鳥(niǎo)，而是扎根“家燕”。因此，過(guò)去一直承擔(dān)著深圳近70%實(shí)際管理人口的城中村，很難再成為新增人口安居深圳的理想選擇了。面臨高房?jī)r(jià)，95后、00后的年輕人和新市民更需要體面的、體驗(yàn)感好的、低成本的租賃住房作為扎根深圳的第一站，甚至長(zhǎng)期居住選擇。這就是深圳要大力發(fā)展保障性租賃住房的邏輯起點(diǎn)。

2021-2025年，深圳要籌建保障性租賃住房不少于全市住房建設(shè)籌集總量30%，不少于40萬(wàn)套(間)。目前，深圳已供應(yīng)保障性租賃住房約3萬(wàn)套，在建及“十四五”預(yù)計(jì)新開(kāi)工的保障性租賃住房約10萬(wàn)套，征集市場(chǎng)租賃住房具有初步意愿的約1.5萬(wàn)套，距離40萬(wàn)套的任務(wù)有很大缺口。目前，深圳公租房輪候庫(kù)內(nèi)有34.7萬(wàn)人在排隊(duì)等待，輪候周期在5年左右。

除了盤(pán)活城中村，深圳推進(jìn)存量商業(yè)辦公、工業(yè)廠房等非住宅存量房改為保障性租賃住房是規(guī)模上突破的最佳選擇。根據(jù)2018年度土地變更調(diào)查，深圳存量產(chǎn)業(yè)和商服用地占比34%，住宅占比只有22%。當(dāng)下，空間集約的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)深圳GDP的貢獻(xiàn)率超過(guò)70%。產(chǎn)業(yè)周期在20年左右，而用地周期最短40年，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)會(huì)倒逼用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。

近年來(lái)，守住工業(yè)區(qū)塊線的基礎(chǔ)上，深圳開(kāi)始將產(chǎn)業(yè)用地調(diào)整為住宅用地，“非居改?！蹦藨?yīng)有之義，這與深圳“二次房改”提出公共住房主導(dǎo)的邏輯一脈相承。近年來(lái)，由于環(huán)保攻堅(jiān)、產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，部分產(chǎn)業(yè)外遷，產(chǎn)業(yè)空間異化為“類住宅”的突破力很強(qiáng)，同時(shí)各區(qū)商辦空置率高企(有的高達(dá)60%)?？傊枰_(kāi)正門(mén)、堵歪道，“非居改保”的必要性也更加彰顯。

二、困境突破

此次文件是對(duì)“如何改”的指導(dǎo)。其實(shí)，“非居改?！钡那吧怼胺蔷痈淖狻痹凇笆濉惫膭?lì)規(guī)模化租賃(即長(zhǎng)租公寓)時(shí)期，已經(jīng)有政策端的紅利(2016年國(guó)辦發(fā)39號(hào)文)，但由于改造投入大、回報(bào)低的制約，市場(chǎng)參與積極性不高。這一次，貫徹國(guó)家22號(hào)文，深圳明確提出，以政策支持推動(dòng)市場(chǎng)運(yùn)作，其中最大的政策紅利是降低源頭端改造和后期運(yùn)營(yíng)的成本。

比如，非居住用房不變更土地性質(zhì)、建筑規(guī)劃指標(biāo)及不動(dòng)產(chǎn)登記信息，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，并按國(guó)家規(guī)定享受土地、財(cái)稅、金融等專門(mén)政策。比如，建行和國(guó)開(kāi)行等提供低息貸款；中央財(cái)政、發(fā)改委、省市級(jí)政府提供補(bǔ)貼或?qū)ｍ?xiàng)資金支持，開(kāi)展REITs試點(diǎn)；租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減按1.5%繳納增值稅，出租房源減按4%稅率征收房產(chǎn)稅；水電氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等。

這樣，不僅極大地降低了改造和運(yùn)營(yíng)成本，還能將各部門(mén)聯(lián)動(dòng)起來(lái)，以認(rèn)定書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)化出具流程，解決施工許可審批缺乏依據(jù)的問(wèn)題。

不過(guò)，由于“非居改?！鄙婕暗降念檻]和調(diào)整也非常多，比如國(guó)家22號(hào)文舊明確提出，在符合規(guī)劃原則、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，推進(jìn)非居住存量房屋改保障性租賃住房。此次，深圳文件的改造條件也比較嚴(yán)格。

比如，商辦、旅館(酒店)、研發(fā)用房應(yīng)以棟、座或者層為單位進(jìn)行改造，廠房、倉(cāng)庫(kù)以棟或者座為單位進(jìn)行改造。這樣的調(diào)整是過(guò)去沒(méi)有的，涉及到房屋安全鑒定，以及基于安全考慮的房屋改造加固，還有消防的差異化認(rèn)定等。

這些不僅牽扯到對(duì)既有建設(shè)審批程序的調(diào)整，也可能導(dǎo)致相關(guān)部門(mén)出于安全的估計(jì)，保守而不愿出具相關(guān)認(rèn)定。同時(shí)，也涉及到成本增加。

比如，文件要求改造項(xiàng)目水電氣設(shè)施改造，實(shí)行抄表到戶。但是，深圳優(yōu)質(zhì)飲用水入戶工程改造未涵蓋商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園、物流園等非居民小區(qū)，“非居改?！笨赡芤虬磳痈脑?、優(yōu)質(zhì)飲用水管網(wǎng)敷設(shè)等問(wèn)題無(wú)法按照優(yōu)質(zhì)飲用水入戶要求進(jìn)行改造。還有，分層改造導(dǎo)致節(jié)能認(rèn)定困難(以建筑單體為單位)；商辦大開(kāi)間、大進(jìn)深的規(guī)劃布局，導(dǎo)致采光通風(fēng)很難達(dá)標(biāo)等。

再比如，文件提出改造項(xiàng)目所在宗地或改造房屋所在同棟建筑物存在兩個(gè)以上(含兩個(gè))共有人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人或者占份額三分之二以上的按份共有人同意。這對(duì)于一些項(xiàng)目改造是很大的困境，最典型的是，一些商住混合體下面是裙樓商業(yè)、上面是住宅。商業(yè)裙樓原有業(yè)態(tài)已經(jīng)衰敗，改為租賃住房是一個(gè)好出路，但要獲得上面住戶同意是很難通過(guò)的。

三、精細(xì)化管理

從國(guó)家到省、深圳市，各項(xiàng)扶持政策已到位，關(guān)鍵是捋順項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)出爐的流程，以一個(gè)個(gè)具體項(xiàng)目落地，總結(jié)出“非居改?！鼻赖膶?shí)施路徑和本地模式。

“非居改保”的存量盤(pán)活，不像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)那樣在高利潤(rùn)的激勵(lì)下，大開(kāi)大合地推進(jìn)，而是需要在城市主體責(zé)任的框架下，橫向縱向涉及到的各職能部門(mén)(包括街道社區(qū))形成工作合力，智慧性的攻克痛點(diǎn)和堵點(diǎn)。

特別是，要堵住過(guò)去商品房銷售、類住宅開(kāi)發(fā)獲取一次性紅利的念想，并讓產(chǎn)權(quán)主體和業(yè)主認(rèn)識(shí)到，商辦等非居住物業(yè)改為保障性租賃住房，不僅改變低效閑置的現(xiàn)狀，還能分享實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的細(xì)水長(zhǎng)流的紅利。

總之，房源擺在那里，優(yōu)惠政策擺在那里，年輕人、新市民對(duì)美好租住的需求也擺在那里。怎么將這些要素高效聚集，發(fā)生化學(xué)反映，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，關(guān)鍵是主體責(zé)任和主觀能動(dòng)性發(fā)揮，也是房地產(chǎn)精細(xì)化管理的考驗(yàn)。

注：本文不代表21智庫(kù)觀點(diǎn)。