21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗 北京報道

樓市走向，牽引全社會目光。

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。關(guān)于房地產(chǎn)部分，會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構(gòu)改革化險。

其中，“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”這一表述，被認為是對房地產(chǎn)市場的最新判斷，是理解房地產(chǎn)政策變化的核心內(nèi)容，也表明央行貨幣政策司司長鄒瀾7月14日的表態(tài)并非無的放矢：考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強政策研究。

對樓市新形勢的判斷

在業(yè)內(nèi)的理解中，樓市新形勢，指向房地產(chǎn)市場全面降溫，具體表現(xiàn)在居民按揭買房的積極性下降，對利率、貨幣寬松等金融政策的彈性下降，對未來市場預期發(fā)生改變，持有房產(chǎn)的意愿下降等。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.9萬億元，同比下降7.9%，為年內(nèi)最大降幅。同期，全國商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%，降幅連續(xù)兩個月擴大；商品房銷售額6.31萬億元，增長1.1%，增幅連續(xù)兩個月縮小。受銷售遇阻的影響，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速降幅也有所擴大。此外，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少，環(huán)比下降的城市數(shù)量增多。

“這些趨勢性現(xiàn)象表明，房地產(chǎn)可能永久性地告別了大范圍過熱的走勢?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，行業(yè)和市場的重大變化，推動著管理政策也要發(fā)生根本性的改變，即從“防過熱”轉(zhuǎn)到“防過冷”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也表示，監(jiān)管層對供求關(guān)系變化的定義，是理解后續(xù)市場走勢和政策走向的最關(guān)鍵內(nèi)容。

從各地政策面來看，除核心城市以外，多數(shù)城市對房地產(chǎn)支持政策已經(jīng)充分釋放，在目前的環(huán)境下，放寬包括一線城市在內(nèi)的核心城市樓市限制性政策成為眾望所歸，釋放改善性住房需求仍有可操作空間。

未來政策走向

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認為，中央此次表態(tài)，或意味著后續(xù)房地產(chǎn)相關(guān)政策將從提振需求和防控風險兩個方面加速落實。

58安居客研究院院長張波指出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策的方向被重點提及，結(jié)合今年二季度以來樓市下行的背景，預計下半年市場（繼續(xù)）適度放松的調(diào)控政策會陸續(xù)出臺，此前關(guān)注的一二線熱點城市限購放松相關(guān)政策出臺的概率也在進一步增大，同時房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關(guān)注的熱點城市“認房又認貸”政策調(diào)整的概率也在不斷增大。

同時，監(jiān)管層不但關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的金融風險，對于相關(guān)的地方債務風險也進一步強調(diào)，預計后續(xù)會強調(diào)出臺落地性執(zhí)行方案。

李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，二季度以來商品房市場下滑明顯，企穩(wěn)態(tài)勢不足，基于托底的需要，預計下半年會在熱點城市優(yōu)化限購政策執(zhí)行范圍、優(yōu)化“認房又認貸”、降低按揭利率等方面，繼續(xù)進行因城施策的優(yōu)化，熱點城市外圍區(qū)域可能松綁限購，非熱點城市可能調(diào)整“認房又認貸”為“認房不認貸”。

但要注意的是，需求端政策并不意味著“刺激”樓市，監(jiān)管層對房地產(chǎn)采取的相關(guān)舉措，更趨近于防止風險擴大。

李宇嘉認為，“防風險”意味著適時調(diào)整優(yōu)化政策，加快推進保交樓，房企風險處置等，對沖行業(yè)下行。包括通過降低LPR、熱點城市優(yōu)化行政措施等，繼續(xù)支持剛需和改善型需求，以托底市場，防范過快下行；也包括降低二手房交易成本等，促進良性循環(huán)；還包括加快推進存量盤活，既能把資源利用起來，也能避免價格持續(xù)下跌。

一位國有房企北京負責人也提醒：“不要期望有史詩級的救市政策?！?/strong>

此外，本次政治局會議表述中對于保障性住房的關(guān)注度并未降低，結(jié)合此前國務院常務會議城中村改造的相關(guān)支持舉措，張波認為，下一步，多渠道開拓保障性租賃房源，多舉措拉動社會投資來共同建設(shè)保障性住房，這類政策的力度會進一步增強。

李宇嘉也補充說，下半年的政策選項還包括，保障性住房供給加速，特別是保租房大規(guī)模籌集建設(shè)、分配等；也包括加快推進城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市、體面居住的問題，釋放他們的消費潛力；還包括老舊小區(qū)改造，釋放存量居民提升住房品質(zhì)的潛力。