21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 北京報道 2023年12月14日，北京住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布重磅樓市新政，調(diào)整優(yōu)化普宅標準，降低首付比例，延長房貸年限，還將降低房貸利率。

新政對于普宅認定標準調(diào)整幅度很大，取消了成交總價的限制，對普宅的建筑面積、單價標準進行了適當上調(diào)。

具體來看，一是將單套建筑面積從140平方米（含）以下調(diào)整為144平方米（含）以下。二是將5環(huán)內(nèi)住房成交單價從3.96萬元/平方米，上調(diào)到8.5萬元/平方米（含）以下，提升了1.15倍；5-6環(huán)住房成交價格從3.168萬元/平方米，上調(diào)到6.5萬元/平方米（含）以下，提升了1.05倍；6環(huán)外住房成交價格從2.376萬元/平方米，上調(diào)到4.5萬元/平方米（含）以下，提升了89%。

此前普宅標準有成交單價和總價的規(guī)定，5環(huán)以內(nèi)、5-6環(huán)、6環(huán)外成交總價分別為468萬元、374萬元和281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。此次新政取消了總價要求。

北京現(xiàn)行普宅標準調(diào)整于2014年9月底，政策推出時北京市住建委曾表示，調(diào)整后享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重將擴大到90%以上。9年過去，市場已經(jīng)發(fā)生重大變化，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，北京新房價格指數(shù)較2015年上漲47.7%，二手房價格指數(shù)較2015年上漲52.2%，其后北京房價指數(shù)同比仍有所上漲。

另據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-11月，北京5環(huán)內(nèi)新房成交均價為91594元/平方米，5-6環(huán)成交單價為58566元/平方米，6環(huán)外成交均價為35656元/平方米，單價明顯上調(diào)將促使更多原本屬于非普宅的住房轉(zhuǎn)為普通住宅，將明顯降低了購房者交易稅費（主要是增值稅優(yōu)惠），降低購房成本。

2023年12月14日，北京市住建委指出，普宅標準優(yōu)化之后，全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時的增值稅優(yōu)惠政策。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，此前業(yè)內(nèi)一直在呼吁調(diào)整北京普宅標準。她回憶，2014年北京調(diào)整普宅標準時新房均價不到2.8萬元/平方米，而今年新房均價已超6.5萬元/平方米，新房均價上漲逾兩倍。普宅標準調(diào)整前，約10%的購房家庭可以享受到契稅優(yōu)惠，調(diào)整后將有7成左右家庭獲得稅費減免，調(diào)整力度較大。而且基于環(huán)線來調(diào)整普宅價格也比較契合當下市場的實際情況。

北京樓市新政也對房貸政策進行調(diào)整，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例，同時延長貸款期限。

在全國統(tǒng)一政策的基礎上，將北京地區(qū)首套住房個人住房貸款（含商業(yè)性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款，下同）最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。

此前北京首套房首付比例為普宅首付最低35%，非普宅首付最低40%；二套普宅首付比例最低60%，非普最低首付比例80%。

同時，此次調(diào)整取消了房價過快上行階段北京對房貸年限的從嚴管控，由目前最長25年恢復至30年。

郭毅指出，普宅標準優(yōu)化，疊加首套、二套房首付比例的一個下調(diào)、貸款周期的拉長，一方面降低了購房家庭的首付比例，另一方面也降低了購房家庭月供還款負擔，從多個維度為北京購房家庭減負，為購房者提供實質(zhì)性利好。

另外，北京住建委指出，此次調(diào)整還將降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限。此次調(diào)整的是新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，即12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。

調(diào)整后：城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率加10個基點、不低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率、不低于相應期限貸款市場報價利率加55個基點。

各銀行應根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機制確定的政策下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則，合理確定每筆新發(fā)放房貸利率水平。

最新的5年期以上LPR為4.2%，調(diào)整后北京城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別下調(diào)至4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別下調(diào)至4.2%和4.75%。此前北京首套和二套的利率分別為4.75%和5.25%，利率下調(diào)明顯。

郭毅表示，房貸利率下限調(diào)整也是市場一直在呼吁的重要方面。此前北京的房貸利率在全國都偏高，與房貸利率下降的大趨勢不符，這次利率下調(diào)也是順應大的政策走勢，可以降低購房人的購房成本，也對預期形成更好的拉動作用。

此前，北京曾于9月1日全面執(zhí)行“認房不認貸”，但在一線城市中政策調(diào)整的節(jié)奏和力度仍較謹慎。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，整體來看，本次北京政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，除了限購政策外，政策基本一步到位，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，預計將進一步影響價格預期。

政策剛出臺，就有新房銷售給記者發(fā)微信：我們項目現(xiàn)在還有尾盤，這一兩天我們就會收回折扣。“現(xiàn)在首套、二套首付比例降得這么低，折扣收回是必然的。”該銷售說。