地產(chǎn)圈，又殺出一匹黑馬。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-6月，中建壹品以213億權(quán)益拿地金額，沖至百?gòu)?qiáng)榜單第二位，僅次于建發(fā)房產(chǎn)。
這家逆勢(shì)而上的房企，去年同期權(quán)益拿地金額為55億元，今年則猛增2.9倍，絕對(duì)額比保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海都要多。
“以前拿不到的優(yōu)質(zhì)地塊，現(xiàn)在大環(huán)境變化，有了去競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，加大了增儲(chǔ)拿地力度?！币晃粌?nèi)部人士告訴《21CBR》記者。
中建壹品大本營(yíng)位于武漢，是中建三局旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，隸屬于全球最大的“包工頭”中國(guó)建筑。
其一直未顯山露水，去年開(kāi)始高調(diào)增儲(chǔ)擴(kuò)張。
“要提高區(qū)域站位，全力沖刺全國(guó)房企20強(qiáng)?！?024年工作會(huì)議上，公司董事長(zhǎng)徐超明確提出。
下場(chǎng)操盤(pán)
中建壹品并不是新玩家。
其創(chuàng)建可追溯至1992年，原為中建三局房地產(chǎn)公司，2021年，三局重組旗下多個(gè)地產(chǎn)板塊，成立中建壹品。
據(jù)企查查顯示，其由中建第三工程局全資持股。
徐超本人即在重組時(shí)進(jìn)入，并于次年擔(dān)任一把手。
起初，中建壹品存在感不強(qiáng)，2021年銷(xiāo)售額約320億元，大體為中型房企的體量，當(dāng)期權(quán)益拿地為95億元，毫不起眼。
這幾年，頭部房企規(guī)模收縮，徐超團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)穩(wěn)定，大體維持年增百億銷(xiāo)售的節(jié)奏。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2022年至2023年，中建壹品的房子，分別賣(mài)了402億、519億元。
今年1-6月，其賣(mài)房270億，基本與上年持平，銷(xiāo)售排名沖至全國(guó)18位，完成徐超定下的KPI。
尤不尋常的是，管理層正加大投拓力度。
2022至2023年，中建壹品分別斥資75億、146億拿地，尤其今年前6個(gè)月，其買(mǎi)地耗資已超200億，大漲約3倍，同期百?gòu)?qiáng)房企拿地總金額則下降三成。
樓市仍在調(diào)整，頭部房企也收緊口袋，中建壹品為何逆向操作？
有觀點(diǎn)認(rèn)為，部分來(lái)自甲方的代建訂單少了。
蓋房子是“中建系”的強(qiáng)項(xiàng)，在產(chǎn)業(yè)鏈中，多作為代建角色存在。確有中建三局人士告訴記者，之前承接的代建項(xiàng)目，多來(lái)自華潤(rùn)、萬(wàn)科等頭部房企。
在該人士看來(lái)，承包業(yè)務(wù)確有沖擊，并非是主因，關(guān)鍵在于中建壹品的戰(zhàn)略需要——拿核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。
“現(xiàn)在地價(jià)下來(lái)了，競(jìng)爭(zhēng)也少，有機(jī)會(huì)拿到更多優(yōu)質(zhì)地塊。”他解釋?zhuān)禺a(chǎn)利潤(rùn)空間，遠(yuǎn)比傳統(tǒng)施工業(yè)務(wù)要高。
據(jù)中國(guó)建筑2023年報(bào)，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，毛利率為18.2%，房屋建筑工程為7.3%，前者是后者的兩倍多。
千億野心
徐超的計(jì)劃中，中建壹品的目標(biāo)是成為“千億房企”。
在當(dāng)前的銷(xiāo)售基礎(chǔ)上，達(dá)成千億要再翻一番，這有賴(lài)于全國(guó)性的擴(kuò)張。
“投資拓展要有更大突破，聚焦多元拿地?！毙斐谀瓿醵ㄕ{(diào)。
中建壹品的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本來(lái)集中在湖北省內(nèi)，主要深耕武漢。這輪加倉(cāng)，發(fā)力點(diǎn)主要在北京、上海、大灣區(qū)。
按照規(guī)劃，到2025年，其在京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、華中、西南五個(gè)城市群，銷(xiāo)售要做到百億。
北京是重中之重。
2021年首進(jìn)北京市場(chǎng)以來(lái)，徐超團(tuán)隊(duì)迄今已拿下11宗地塊。在投資策略上，中建壹品的眼光精準(zhǔn)，注重區(qū)域深耕和主流地段，也以?xún)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目出圈。
比如，2022年推出的“學(xué)府公館”，10小時(shí)714套住宅全部售罄，成為當(dāng)年北京三個(gè)百億樓盤(pán)之一，一戰(zhàn)成名。
如今，北京已是中建壹品最大單一市場(chǎng)，2023年賣(mài)了近198億元，占總銷(xiāo)售38%，躋身首都市場(chǎng)的第七名。
徐超明確要求，以北京為核心城市的北方分公司，銷(xiāo)售額要沖刺300億元，扛起千億目標(biāo)的三分之一。
在上海，中建壹品也嶄露頭角。
5月，其入滬首個(gè)項(xiàng)目“浦江之星”開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)率超過(guò)1.2倍，首日勁銷(xiāo)49億，去化超9成，拿下當(dāng)月上海單個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售套數(shù)、面積雙冠王。
在中建系內(nèi)部，中建壹品也慢慢走到“排頭兵”的行列。
中建麾下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除了已上市的中海地產(chǎn)，八大工程局多設(shè)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，有中建東孚、中建智地、中建玖合等。
以往，八局旗下中建東孚，在規(guī)模上總壓中建壹品壓一頭。今年上半年，在拿地和銷(xiāo)售額上，中建壹品均完成反超。
至2023年，中建三局（中建第三工程局）總資產(chǎn)已增至3200億，兩年擴(kuò)表770億，資產(chǎn)、利潤(rùn)指標(biāo)均已逼近八局。
顯然，徐超領(lǐng)銜的中建壹品，于趕超同宗助力頗多。
八子爭(zhēng)鋒
中建壹品崛起幕后 ，有著一個(gè)更龐大的“中建系”地產(chǎn)財(cái)團(tuán)。
2023年3月，北京朱辛莊地塊的拍賣(mài)，中建壹品連同中海地產(chǎn)等，共有5家“同宗兄弟”，參與爭(zhēng)奪。
在中國(guó)建筑內(nèi)部，同門(mén)互搏，并不鮮見(jiàn)。
據(jù)中建三局人士告訴記者，在施工業(yè)務(wù)上，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，經(jīng)常多個(gè)工程局同時(shí)搶一個(gè)項(xiàng)目；房開(kāi)業(yè)務(wù)上，每個(gè)工程局都有自己的銷(xiāo)售目標(biāo)，爭(zhēng)搶是難免的。
“從好的方面看，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)才能降低成本，優(yōu)中選優(yōu)，開(kāi)拓版圖；只是，外部看來(lái)，可能覺(jué)得內(nèi)部不團(tuán)結(jié)?！痹撊耸肯蛴浾弑硎?。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜，曾任職于中建系公司，他向《21CBR》記者分析，作為央企，中建系有較強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力，其建筑施工背景深厚，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和成本控制把控能力較強(qiáng)。
從結(jié)果上看，中建系各局爭(zhēng)鋒，“你追我趕”間，將中建推至成為“第一拿地大戶(hù)”，成為一家“地產(chǎn)隱形航母”，總資產(chǎn)近3萬(wàn)億元。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年1-6月，中建集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)（含中海地產(chǎn)），全口徑銷(xiāo)售額超過(guò)2200億元，為名副其實(shí)的“地產(chǎn)大哥”。
饒是如此，徐超團(tuán)隊(duì)的擴(kuò)表節(jié)奏，在體系內(nèi)部，也是相當(dāng)出挑的，況且其依托的母體杠桿率不低。
以2023年來(lái)說(shuō)，中建三局凈資產(chǎn)790億，對(duì)應(yīng)3200億的總資產(chǎn)，負(fù)債率也達(dá)到約75%，若持續(xù)高頻拿地，資金需求會(huì)更大。
有信號(hào)顯示，中建壹品可能存在回籠現(xiàn)金壓力。
其在北京豐臺(tái)的項(xiàng)目“花香壹號(hào)”，本身指導(dǎo)價(jià)7.2萬(wàn)/㎡，6月開(kāi)盤(pán)時(shí)，直接打出4.9萬(wàn)/㎡，相當(dāng)打6.8折，因?yàn)榈陀谥笇?dǎo)價(jià)過(guò)多，而被住建委約談。
此外，個(gè)別產(chǎn)品也出現(xiàn)瑕疵，如學(xué)府公館，因外立面裝飾條過(guò)寬遮擋陽(yáng)光，引起過(guò)業(yè)主非議。
“擴(kuò)張確實(shí)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，考慮中建系的整體實(shí)力，若合理控制風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)張能更好把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！卑匚南舱J(rèn)為。
對(duì)中建壹品而言，無(wú)論樓市何時(shí)企穩(wěn)向好，只要搶到頭部地位，終究會(huì)主動(dòng)得多。
