21世紀經濟報道記者 黃雅琪 廣州報道
房地產行業(yè)進入高質量發(fā)展階段，房企紛紛探索輕資產的運營模式，代建代管業(yè)務成為房企競逐的賽道。
隨著多方的入局，代建規(guī)模進一步增長。克而瑞發(fā)布的數(shù)據顯示，2024年綜合實力TOP30代建企業(yè)總合約面積達到9.14億平方米，同比增長23%；新增簽約面積1.93億平方米，同比增長6%。
盡管規(guī)模仍在增長，卻不能否認代建行業(yè)仍然是一片紅海。頭部企業(yè)持續(xù)深耕并發(fā)揮優(yōu)勢，中小企業(yè)生存空間壓縮，行業(yè)已經逐漸回歸“服務即資產”的本質。未來，代建行業(yè)的發(fā)展也將更依賴專業(yè)服務能力的提升，品牌、口碑的價值愈加凸顯。
這是存量市場的競爭邏輯——只有從“規(guī)模驅動” 轉向 “價值深耕”，通過專業(yè)化管理輸出，精準匹配資金、項目和資源的優(yōu)化配置需求，才能夠順應市場對代建服務的要求，規(guī)模并非首選項。
如何破解“大而不強”，是當下殺入代建賽道企業(yè)的必修課。
盡管目前已經有一些相對成熟的代建企業(yè)，但代建行業(yè)的市場格局尚未形成，真正的領跑者也并沒有出現(xiàn)。當下是行業(yè)混沌的時期，后來者也能有后來居上的機會。去年宣布聚焦“輕重并舉”策略的美的置業(yè)，以制造業(yè)的工匠精神款款而來。
全鏈條參與
坦率而言，代建代管賽道作為房地產上下游衍生的行業(yè)，此時此刻進入并不具備先手優(yōu)勢，美的置業(yè)此時入局又有怎樣的考量？
美的置業(yè)相關人士表示，入局之初，是配合公司輕重并舉的發(fā)展戰(zhàn)略，同時順應行業(yè)專業(yè)化細分發(fā)展的需求，開始承接第三方項目，提供全鏈條的代建代管服務，市場化運作已成必然。
過往的房地產行業(yè)，地段、配套的因素決定了產品的附加值，但這種趨勢正在改變。行業(yè)的供給保持穩(wěn)定水平已有數(shù)年，在這種環(huán)境下企業(yè)將直面存量的市場競爭，對企業(yè)來說，具備開發(fā)能力就可以做好代建代管服務嗎？
美的置業(yè)認為不然。相關人士介紹稱，代建行業(yè)是服務業(yè)，房企的開發(fā)能力不代表代建能力，創(chuàng)造開發(fā)管理收益需要具備多方面能力。在產品力層面，公司構建了從產品策劃、規(guī)劃、設計管理到價值分配的高效閉環(huán)，確保精準匹配市場需求。在成本與實施環(huán)節(jié)，依托嚴格規(guī)范的成本管理體系、清廉龐大的招采體系、嚴謹務實的工程管理及計劃體系，通過耦合精密、靈活高效的專業(yè)協(xié)同配合，保障項目的高品質兌現(xiàn)與高效落地。同時，公司深知代建本質是信用業(yè)務，始終堅持嚴格的利他型合規(guī)、風控及內控標準，確保全過程經得起檢驗。再疊加長期的口碑沉淀及品牌信譽美譽，構成了公司在代建賽道的核心競爭力。
正是過往的有效積累加之母公司的資源稟賦，美的置業(yè)現(xiàn)在已經具備全鏈條的服務能力。美的置業(yè)旗下共有美置服務、美置商業(yè)、睿住智能和睿住建筑科技等板塊，這些業(yè)務能夠覆蓋代建代管的所有需求。
其中，美置服務專注于以物業(yè)服務為主營業(yè)務，涉足社區(qū)服務、產業(yè)園區(qū)服務、醫(yī)療康養(yǎng)、校園服務等空間業(yè)態(tài)；美置商業(yè)則是商業(yè)項目的整體規(guī)劃、招商管理、品牌企劃推廣、營運及工程物業(yè)管理；睿住智能與睿住建筑科技則分別聚焦于空間智能解決方案以及裝配式建筑材料的供應。
美的置業(yè)依靠的并非單一優(yōu)勢的疊加，而是制造業(yè)精神與全鏈條管控深度融合后的系統(tǒng)性壁壘，支撐其未來在代建賽道走得更穩(wěn)、更遠。
創(chuàng)造溢價增值
代建行業(yè)正從規(guī)模擴張轉向價值深耕，如何通過專業(yè)化服務為委托方創(chuàng)造可持續(xù)價值是行業(yè)新的議題。
美的置業(yè)認為，公司做代建是深刻理解委托方的需求，并及時滿足，為客戶創(chuàng)造價值，從而為團隊帶來開發(fā)管理收益。相關人士介紹稱，美的置業(yè)傾向于提供從工程建造到物業(yè)管理的一站式服務。這也是美的置業(yè)在代建代管業(yè)務上所設置的“門檻”——只有全鏈條的參與才是完整合格的“產品”。
代建代管企業(yè)通常只涉及工程、營銷與策劃等房地產相關的服務，主要的營收來自于代建費。在美的置業(yè)的規(guī)劃中，參與代建代管的項目提倡“不卷價格”，致力于提供具有質優(yōu)比的服務，同時應該具備長尾效應，通過參與后續(xù)的物業(yè)管理、商業(yè)運營等來實現(xiàn)做長久、持續(xù)的生意。
這是它與其他代建代管企業(yè)的本質不同。
這也就意味著，美的置業(yè)在代建代管服務只能是“精而美”，而不是“大而全”。同時，這也是“雙選”的過程，美的置業(yè)不會刻意通過低價去獲取市場份額，而是通過設置了相應的對業(yè)主方要求來確保項目的安全，同時通過長尾運營幫助業(yè)主實現(xiàn)溢價增值。
安全是美的置業(yè)的底線，相關人士表示，公司會基于現(xiàn)有布局的城市開展代建代管業(yè)務，不會貿然開拓新的城市版圖；對于有意向的業(yè)主方，也會評估合作方的履約能力以及信用情況，并在此之上對貨值進行嚴格的測算，對符合其設置的利潤率門檻以上的項目，才會參與其中。
以此作為標尺，美的置業(yè)所匹配的業(yè)主方畫像也相對清晰：城投系國企、事業(yè)單位以及資金實力較強但不具備房地產開發(fā)經驗的金融機構，都是美的置業(yè)的潛在業(yè)主方。
市場化運作
回溯過往再探討未來，自從美的置業(yè)提出轉型“輕資產”，它已經成功中標并運營了多個標桿項目，也為市場提供了有效的參照。
目前，美的置業(yè)的商住代建項目已經落子云貴、滬蘇、中部三大區(qū)域。以無錫東望府為例，這是一個和無錫當?shù)爻峭镀髽I(yè)合作的項目，在原合作方暴雷后，美的置業(yè)迅速組建專項小組，基于此前的合作口碑與東城集團敲定代建方案，當多數(shù)企業(yè)陷入價格競爭時，美的置業(yè)通過稀缺高端產品重構項目定價權，重塑片區(qū)價格體系。
貴陽富力新天地中央綠軸地塊則通過"代建+商業(yè)運營"捆綁模式，補足業(yè)主方地下商業(yè)開發(fā)短板。
無錫東望府、貴陽富力新天地的落地可以看出美的置業(yè)入局代建代管業(yè)務的戰(zhàn)略脈絡：在自身具備成熟開發(fā)經驗的城市，通過與高信用的企業(yè)合作發(fā)揮自身所長，達到雙贏的局面。
在物業(yè)服務方面，美的置業(yè)則選擇差異化的運營方式，它不局限于住宅，而是更多地探索非住領域。
例如，美置服務旗下的美置美康醫(yī)院服務公司徹底摒棄傳統(tǒng)物業(yè)的“四保一服”框架，構建“S-LIFE全棧醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)務解決方案”，新增中央運送、能源管理、健康護理、醫(yī)療輔助、前介管理等10余項專業(yè)化服務模塊，形成覆蓋醫(yī)院后勤全生命周期的一站式支援體系。
區(qū)別于傳統(tǒng)醫(yī)療機構的純功能性服務，美置美康為患者提供了融合高情感與高效能的服務閉環(huán)，其“關懷甄護”體系面向患者提供愛心就診服務和尊享護理服務。同時，其“智能運輸生態(tài)管理”系統(tǒng)提供被服運送、標本運送，已實現(xiàn)運送服務超2.5萬公里，年度醫(yī)廢處理量超60噸；其“智慧能源集約”體系可以實現(xiàn)高效機房運維，全年運行綜合能效＞5.2。
而如今醫(yī)療物業(yè)服務也走出美的，去年，美置服務正式為深圳中山婦產科醫(yī)院提供專業(yè)的物管服務，標志著美置美康的第三方市場化能力日臻成熟。
在產業(yè)園招商運營與商業(yè)管理領域，美的置業(yè)憑借自身制造業(yè)的基因優(yōu)勢，展現(xiàn)出了獨特的全鏈條整合能力與差異化競爭力，其上華智能智造產業(yè)園項目為智能制造裝備、生物醫(yī)藥與高端醫(yī)療器械、科技服務等提供產業(yè)空間和載體，目前招商已基本完成，企業(yè)進駐率高達99%。佛山睿創(chuàng)中心已有57家企業(yè)完成簽約選址。中國塑料世界則構建了塑料產業(yè)全鏈條協(xié)同的招商運營體系，已有超50家塑料行業(yè)龍頭企業(yè)簽約入駐。
美的置業(yè)還成功中標順北·睿創(chuàng)智造園20年運營權，并簽約南沙萬頃沙綜合體項目。
從美的置業(yè)的這些案例不難看到，其產業(yè)鏈已經足夠成熟，針對不同的業(yè)主方累積了足夠的經驗，對于不同的合作方，美的置業(yè)能夠迅速地匹配合理的解決方案：在政府代建方面，能夠針對合規(guī)方面的要求提升風險把控能力；在金融機構代建方面，美的置業(yè)也能迅速響應，為之匹配合理的資產增值保值方案。
截至2024年末，美置服務在管面積7538萬平方米，同比增長15%；產業(yè)園簽約收入3.9億元，建筑面積超70萬平方米；美置商業(yè)在營商業(yè)體13座，運營面積超70萬平方米，展現(xiàn)實業(yè)基因對長期運營價值的深度挖掘。
在行業(yè)加速出清的當下，美的置業(yè)的轉型路徑揭示了一條關鍵邏輯：輕資產并非簡單“躺收管理費”，輕資產轉型的本質是服務能力升級。美的置業(yè)依托“實業(yè)基因”中的精細化管理思維，以“客戶價值最大化”為核心重構組織架構。這種從“開發(fā)商”到“服務商”的基因蛻變，或許正是民企穿越周期的核心底牌。
