李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近期，有關(guān)“銀行直供房”的話題比較熱。何為“銀行直供房”？從字面意思講，就是銀行將貸款違約而收回來的抵押房產(chǎn)，不經(jīng)過房產(chǎn)中介或法拍，直接拿出來賣給個人或機構(gòu)的房子。但事實上，經(jīng)筆者與銀行從業(yè)人員溝通，上述表述存在明顯的缺陷。銀行所有的業(yè)務，須符合金融監(jiān)管部門的合規(guī)性審查。從持牌經(jīng)營的角度看，銀行不具備銷售不動產(chǎn)的資質(zhì)。

那么，近期在銀行官網(wǎng)、線上平臺上展示的“銀行直供房”，到底是怎么回事呢？本質(zhì)上，銀行履行債權(quán)人權(quán)利，處置抵押物不動產(chǎn)，一直遵循大宗資產(chǎn)交易的規(guī)則，即在京東或阿里等資產(chǎn)處置平臺、各地金融資產(chǎn)交易所等平臺來處置，且遵循競拍規(guī)則，即公開發(fā)布資產(chǎn)信息，包含位置、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、評估價、交易底價等，然后由競買人出價，最后是落槌和交付。

由此，考慮交易對手選擇、評估價和底價確定、流程和結(jié)果的公開公正等方面，銀行不具備專業(yè)性。不經(jīng)過合規(guī)的平臺或渠道，由銀行作為債權(quán)人直接售房，不僅不合規(guī)，實踐中案例也很少。所謂“銀行直供房”，也要經(jīng)由傳統(tǒng)的渠道處置。之所以冠以銀行直供，實際是銀行為了加速資產(chǎn)處置，給潛在競買人一個積極的、交易有保障信號，促成資產(chǎn)盡快成交。

根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前三季度，全國法拍市場掛拍各類法拍房源的成交率僅為13.1%，其中一拍成交率僅39%，轉(zhuǎn)入二拍及以上的折價率在56%~70%之間，通過法拍來處置資產(chǎn)和保全債權(quán)的難度在加大。法拍市場上的競拍資產(chǎn)，背后可能存在債權(quán)債務或司法糾紛，甚至競拍后騰退也存在困難，需要競拍人做盡職調(diào)查（Due Diligence），這已是市場共識。

對于銀行來講，近期不動產(chǎn)價值波動加大，出于減少損失的考慮，銀行端確實需要加快資產(chǎn)處置。于是，在傳統(tǒng)“To B”的處置渠道基礎上，轉(zhuǎn)向“To B和To C”并重，即既通過傳統(tǒng)的資產(chǎn)處置渠道，主要針對大宗買家來交易，也向個人零售端重點推薦。

值得注意的是，銀行向個人推薦處置的房產(chǎn)，并非是銀行為產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)。實際上，除了自用外，產(chǎn)權(quán)還在債務人的手上，銀行取得授權(quán)文書后，即可向個人購房者推薦，銷售回款直接償還所欠債務。若房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到銀行名下，將涉及到企業(yè)增值稅、土地增值稅等稅務負擔。同時，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到銀行名下，本質(zhì)上是以物抵債，若后續(xù)無法順利銷售，銀行債權(quán)的損失更大。

因此，個人購房者需要謹記，所謂“銀行直供房”，并非是銀行名下的房產(chǎn)。不管是銀行官網(wǎng)發(fā)布的直供房，還是在資產(chǎn)交易平臺上發(fā)布的直供房，都要詳細查看待交易房產(chǎn)的具體信息、資產(chǎn)的權(quán)利限制（比如是否存在產(chǎn)權(quán)、司法糾紛），也有可能存在交割以后騰退的難題，比如房屋有老人租住等。當然，有的銀行會對交割和騰退做出承諾，以確保購房者權(quán)益。

其實，“銀行直供房”過去一直存在，比如交易量較小、大宗交易不活躍的地區(qū)（特別是中西部），銀行往往委托房產(chǎn)中介機構(gòu)出售，有的中介也打著“銀行直供房”的名義賣房。在沿海地區(qū)、省會城市，由于資產(chǎn)交易平臺或市場多元，不動產(chǎn)二級市場活躍，銀行通過傳統(tǒng)的資產(chǎn)處置渠道就完成了交易，無需經(jīng)由個人零售端同步推薦，而且百姓對后者的認同度可能也不高。

從披露的信息看，“銀行直供房”在大銀行比較少，主要是一些中小銀行或地方的農(nóng)商行。這主要是由于，過去在樓市擴張期，國家正規(guī)融資渠道對開發(fā)商的資質(zhì)要求很高，一些資質(zhì)較弱、經(jīng)營不規(guī)范的地產(chǎn)商，繞道信托、中小銀行等渠道。同時，房地產(chǎn)的貸款收益誘惑比較大，一些經(jīng)營自主權(quán)比較大、業(yè)務激進的中小銀行（特別是農(nóng)商行），就對這些開發(fā)商發(fā)放貸款。

隨著市場出現(xiàn)調(diào)整，經(jīng)營不規(guī)范的開發(fā)商面臨的風險更大，銀行只能以收回不動產(chǎn)處置權(quán)來維護自身債權(quán)利益。從披露的信息看，相對于動輒幾萬套的二手房掛牌量，“銀行直供房”幾十套、幾百套的量并不多，且受市場接受度、資產(chǎn)質(zhì)量參差不齊等影響，交易周期也會拉得很長，對二手房市場整體影響不大。