李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

不久前，國務院以“深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化，著力構建城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局”為主題，進行第十七次專題學習。此次會上提出，要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結合起來，扎實推進好房子建設和房地產(chǎn)高質量發(fā)展。

我國城市增長的動力，正在從大規(guī)模增量擴張轉向存量提質增效為主，而城市更新則是城市增長動力轉換的切入點和抓手。城市更新最主要的任務，就是通過開展城市體檢評估，從住房、到小區(qū)、到社區(qū)、到城區(qū)等維度，去查找群眾身邊的急難愁盼問題，精準識別城市市政設施短板、公共服務缺口（如停車難、家政難、托幼難等），從而為下一步推進老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設、完善城市服務功能等更新工作奠定基礎。

老舊小區(qū)改造包含三個層級，即基礎類、完善類、提升類。基礎類除水電管氣路網(wǎng)等市政設施的更換修復、安全升級，還包括外墻保溫、屋頂防水、樓梯扶手維修等樓體修繕；完善類包含適老化改造與增設無障礙設施，增設新能源充電樁、充電棚；提升類就是增設養(yǎng)老托育和社區(qū)管理等綜合服務中心，設置門禁、監(jiān)控、快遞柜等物業(yè)和社區(qū)管理智能化等。

完整社區(qū)建設，旨在居民適宜的步行范圍內（步行5~10分鐘），按照完善的基本公共服務設施、健全的便民商業(yè)服務設施、完備的市政配套基礎設施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業(yè)管理等，打造居民歸屬感、認同感較強的居住社區(qū)。比如，就公共服務設施而言，其完整性就是要配備一個社區(qū)綜合服務站、幼兒園、托兒所、老年服務站和社區(qū)衛(wèi)生服務站。再比如，老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊火車站、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設施等更新，推動建筑功能轉換，在完善設施配套后，植入新業(yè)態(tài)、新功能、新場景，為老舊區(qū)域注入新活力，也帶動裝飾裝修、文旅流量、夜經(jīng)濟、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等新經(jīng)濟興起，既可提升基層社區(qū)治理能力，也可激活服務消費和就業(yè)增長。

過去30年，樓市的主題就是高強度建設、大規(guī)模供給。當進入存量時代，住房回歸到居住屬性，“穩(wěn)樓市”的關鍵就在于已經(jīng)建好的房子，能否適配足夠的人、產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)，從而讓各類房子發(fā)揮其應有的使用價值，物盡其用、空間適配需求，從而以使用價值來衡量其價值中樞，以使用價值產(chǎn)生的現(xiàn)金流夯實其價值的穩(wěn)定性。從本質上講，城市更新就是通過修補足配套短板、調整功能用途，激發(fā)使用價值。

在樓市傳統(tǒng)紓困政策應出盡出的情況下，必須要順應住房回歸到居住屬性、成為大宗消費品的特征和規(guī)律，將“穩(wěn)樓市”的基調，從過去聚焦于刺激樓市潛在需求進入市場購房這一環(huán)節(jié)，跳轉到評判房屋的使用價值是否全部發(fā)揮，通過配套、服務、功能等方面補短板修復房子的使用價值，同步修復居民收入、就業(yè)、消費和預期等經(jīng)濟基本面。前者是供給端牽引，后者是需求端發(fā)力，這也是夯實樓市“價格錨”的關鍵。

因此，此次國務院專題學習會，也表明新階段“穩(wěn)樓市”的基調開始切換。供給端牽引近期已經(jīng)開啟。比如，在城市更新方面，今年全國已有449個城市開展城市體檢工作，基本做到了全覆蓋；根據(jù)公開信息，全國287個城市啟動了老舊小區(qū)“原拆原建”，涉及8600余個小區(qū)，北京、上海、南京、廣州等重點城市探索形成了可推廣的模式和做法。比如，近期廣東省發(fā)布的“十五五”規(guī)劃建議中，老舊住房自主更新、原拆原建備受重視。

截至今年7月，210個試點地區(qū)建成便民生活圈6255個，涉及養(yǎng)老、家政、餐飲和零售等網(wǎng)點150.3萬個，服務居民1.29億人。另外，國家“十五五”規(guī)劃建議還提出，建立房屋全生命周期安全管理制度，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動，這也是城市更新的大范疇。同時，近期國家在推進“好房子”建設方面，已經(jīng)下沉到普通住房、老舊小區(qū)改造、保障性住房等，比如老房子改為好房子設計方案評選在各地展開，全面夯實房屋使用價值。

在需求端發(fā)力方面，城市更新激發(fā)了新業(yè)態(tài)、新場景、新消費，帶動了基層就業(yè)和消費，本身就是修復居民就業(yè)、收入預期。比如，文旅文創(chuàng)、新型酒店、教育培訓、居住創(chuàng)業(yè)空間一體等等迅速發(fā)展，但適配的空間不足、功能不夠、服務不全，城市更新則解決了這些問題，從而帶動了就業(yè)和消費增值。同時，近期對生育、養(yǎng)育、教育的財政補貼，靈活就業(yè)人員參保，義務教育對外來人口全覆蓋，“十五五”規(guī)劃建議明確“投資于物”和“投資于人”結合等，則在更大范圍修復基本面。需求端發(fā)力，供給端牽引，夯實房屋使用價值，重塑止跌回穩(wěn)基礎。