（發(fā)布會(huì)現(xiàn)場照片 左為林鎮(zhèn)鴻 右為梁展嘉 攝/張偉澤）

南方財(cái)經(jīng) 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 張偉澤 香港報(bào)道

10月20日，瑞銀投資銀行亞太區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管林鎮(zhèn)鴻在媒體分享會(huì)上，對中國內(nèi)地及香港的房地產(chǎn)市場前景提出了最新看法。他強(qiáng)調(diào)，租金走勢是判斷市場是否回暖的關(guān)鍵先兆，維持此前對內(nèi)地房地產(chǎn)市場將在2026年下半年見底的預(yù)測。

林鎮(zhèn)鴻解釋說，只有當(dāng)租金率先企穩(wěn)，居民才會(huì)重新評(píng)估購房的成本效益，進(jìn)而考慮“由租轉(zhuǎn)買”。他指出，在過去三到四年間，由于內(nèi)地樓價(jià)與租金普遍下跌，許多人推遲了購房計(jì)劃，轉(zhuǎn)向租賃市場。這一趨勢使得一線城市的租賃市場成交活躍，約半數(shù)人口通過租房解決居住需求，因此，租金水平能夠更直接地反映真實(shí)的住房需求。

在分析市場狀況時(shí)，林鎮(zhèn)鴻指出，當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化，高端住宅銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁。他認(rèn)為，這主要是因?yàn)榇饲暗南迌r(jià)政策制約了開發(fā)商建設(shè)高端項(xiàng)目的意愿。隨著相關(guān)措施取消，市場的改善性需求開始被激活并得到滿足。

對于香港住宅市場，林鎮(zhèn)鴻表示，盡管當(dāng)前市場因失業(yè)率上升及短期供應(yīng)過剩而承壓，但他預(yù)計(jì)未來三至四年將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，因而看好香港住宅市場的后市表現(xiàn)。

瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)分析師梁展嘉則指出，隨著美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息周期，香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）預(yù)計(jì)將從目前的約3%降至年底的2.2%，并在明年進(jìn)一步下探至1.6%。這一將為香港樓市發(fā)展支撐。

而對于香港寫字樓市場，梁展嘉表示，鑒于香港2026年寫字樓新供應(yīng)大幅減少，因此預(yù)計(jì)寫字樓出租率于2027-2028年會(huì)穩(wěn)步上升。但估計(jì)租金仍將繼續(xù)下跌，或到2026年底才會(huì)見底回穩(wěn)。

近期，一宗大型交易引發(fā)了市場對香港寫字樓市場回暖的討論。阿里巴巴和螞蟻集團(tuán)日前宣布斥資9.25億美元（約70億港元），購置銅鑼灣港島一號(hào)中心共13層商業(yè)寫字樓，作為兩家公司的香港總部。

此次交易總收購價(jià)為9.25億美元，出售寫字樓總建筑面積約30.16萬平方英尺，若相關(guān)條件滿足，本次交易預(yù)計(jì)于2025年12月31日完成，有望創(chuàng)下自2021年以來香港最大宗寫字樓交易。

對此，林鎮(zhèn)鴻指出，僅靠自用買家難以推動(dòng)香港整體寫字樓市場回暖。他表示，當(dāng)前市場買家主要由投資者和自用買家構(gòu)成。盡管數(shù)據(jù)顯示，香港證監(jiān)會(huì)持牌人數(shù)自2024年9月以來顯著增加，預(yù)示未來寫字樓需求可能上升，但他強(qiáng)調(diào)，市場成交的真正復(fù)蘇仍需依賴投資者入場。

林鎮(zhèn)鴻對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前投資者在寫字樓買家中的占比僅為20%，遠(yuǎn)低于以往50%的平均水平。這一現(xiàn)象主要源于兩方面原因：一是銀行對寫字樓抵押貸款態(tài)度審慎；二是當(dāng)前香港利率環(huán)境仍處高位，寫字樓的租金回報(bào)率不高。不過他也指出，目前香港甲級(jí)寫字樓租金已顯現(xiàn)觸底跡象。