21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 6月最后一天，廣州、成都、天津、武漢等地均有涉宅用地出讓。其中武漢江岸區(qū)中山大道與新興街交匯處地塊競(jìng)價(jià)超過(guò)100輪，成交樓面價(jià)近2.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)54.36%；成都金牛區(qū)西南交大板塊宅地成交樓面價(jià)超2萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率23.93%。另一方面，市場(chǎng)分化明顯，當(dāng)日4城成交的23宗涉宅用地中，有19宗地塊底價(jià)成交。

6月土地市場(chǎng)成交規(guī)模出現(xiàn)季節(jié)性增長(zhǎng)，成交建面和成交金額環(huán)比增幅明顯。以一線城市為例，中指研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，四個(gè)一線城市6月涉宅用地成交規(guī)劃建筑面積174.25萬(wàn)平方米，成交總價(jià)510.93億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)。6月北京、上海宅地成交總金額均超過(guò)200億元，杭州、成都均超過(guò)160億元。

多地土拍熱度攀升

“杭州又出新‘地王’了，6月最后這場(chǎng)土拍拿出了不少好地。”日前，杭州一位房地產(chǎn)從業(yè)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者感慨，6月27日杭州出讓的6宗地中，有一宗地距離其公司不遠(yuǎn)，未來(lái)房?jī)r(jià)或達(dá)到8~10萬(wàn)元/平方米。

這是杭州6月土拍的收官之戰(zhàn)，共有6宗宅地出讓，其中世紀(jì)城核心單元地塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，經(jīng)過(guò)98輪競(jìng)價(jià)，以55.78億元的總價(jià)成交，成交樓面價(jià)54473元/平方米，溢價(jià)率21.05%，刷新板塊乃至蕭山區(qū)地價(jià)新高。另外，原運(yùn)河新城單元地塊成交樓面價(jià)41240元/平方米，溢價(jià)率55.91%，成為板塊新單價(jià)“地王”。

據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月27日杭州出讓的6宗地塊綜合溢價(jià)率超30%。當(dāng)月杭州市區(qū)共成功出讓10宗涉宅地塊，建面共計(jì)29.4萬(wàn)平方米，綜合溢價(jià)率27%，明顯高出5月土拍綜合溢價(jià)率。

不只是杭州，6月上海、深圳、武漢、成都、重慶、長(zhǎng)沙、蘇州等地均有高溢價(jià)成交地塊出現(xiàn)。

6月30日，武漢市舉行土地公開出讓，主城區(qū)地塊引發(fā)企業(yè)激烈爭(zhēng)搶。其中，經(jīng)過(guò)106輪競(jìng)價(jià)，綠城以27920元/平方米的樓面價(jià)奪得江岸新興街地塊，創(chuàng)造武漢住宅成交樓面價(jià)歷史記錄第二名。

6月19日，聯(lián)發(fā)集團(tuán)以12.12億元的總價(jià)，競(jìng)得深圳龍華區(qū)民治街道宅地，成交樓面價(jià)44559元/平方米，溢價(jià)率46.55%；同日，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以23.26億元的總價(jià)，競(jìng)得錦江東大街地塊，成交樓面價(jià)為3.55萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)75.7%，成為成都涉宅用地成交樓面價(jià)第二高的地塊。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一方面，高能級(jí)城市在6月紛紛推出核心地塊，例如上海、成都在核心區(qū)域都有高品質(zhì)地塊和低密生態(tài)地塊亮相。即便樓市平淡，優(yōu)質(zhì)地塊也會(huì)因?yàn)榕涮壮墒臁⑹袌?chǎng)確定性高的特點(diǎn)，吸引房企關(guān)注，推動(dòng)溢價(jià)率維持高位，這也顯示出核心資產(chǎn)仍受追捧。另一方面，部分房企前期土地儲(chǔ)備不足，或基于 “逆周期拿地” 策略，在市場(chǎng)處于膠著期時(shí)選擇出手，尤其頭部房企資金面相對(duì)充裕，更意圖通過(guò)拿地鞏固市場(chǎng)地位。

不只是熱點(diǎn)一二線城市，6月溫州、金華等地也有高溢價(jià)成交地塊出現(xiàn)。如6月26日，亨達(dá)控股以1.07億元的總價(jià)競(jìng)得廿三里街道一宗地塊，成交樓面價(jià)9545元/平方米，溢價(jià)率27.25%；如6月17日，浙江華磊房地產(chǎn)以1.58億元的總價(jià)斬獲東城街道金塔路街區(qū)地塊，溢價(jià)率21.54%。

盡管如此，張波認(rèn)為，三四線的高溢價(jià)地塊較為少見，并且頭部品牌房企當(dāng)下大都不會(huì)選擇在三四線城市大力度布局，因此這類城市的高溢價(jià)地塊多是本土企業(yè)拍得。本土企業(yè)深耕當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，對(duì)區(qū)域需求、客群偏好、政策環(huán)境更熟悉，能精準(zhǔn)測(cè)算開發(fā)成本和去化周期，對(duì)于地塊的價(jià)值判斷更為精準(zhǔn)。因此，這類高溢價(jià)的地塊大都是在起拍價(jià)格低、區(qū)位良好、本土房企熟悉度高這三方面因素共同作用下形成。

北京、上海宅地成交領(lǐng)跑

“核心城市土地市場(chǎng)成交活躍，繼續(xù)帶動(dòng)整體市場(chǎng)出讓金保持增長(zhǎng)。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

據(jù)中指數(shù)據(jù)，6月北京、上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市宅地成交金額繼續(xù)領(lǐng)跑，其中北京、上海宅地成交金額均超200億元，分別為226.31億元、205.09億元，杭州、成都也均超160億元。

不只是熱點(diǎn)城市，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，6月1日—25日，全國(guó)土地成交建筑面積和金額環(huán)比分別增長(zhǎng)54%和89%，同比來(lái)看延續(xù)縮量提質(zhì)特征。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，這存在季節(jié)性因素影響，隨著各地重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目供應(yīng)的增加，年中土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上升。

另一方面，6月土地成交溢價(jià)率延續(xù)二季度以來(lái)的下降趨勢(shì)。據(jù)中指數(shù)據(jù)，二季度土地成交的平均溢價(jià)率為7.7%，6月截至29日，300城宅地平均溢價(jià)率為6.3%。

曹晶晶表示，一季度，在核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊推出節(jié)奏及房企投資策略趨同影響下，多宗地塊拍出高溢價(jià)，北京、杭州、成都地價(jià)紀(jì)錄多次被刷新，溢價(jià)率上升明顯，一季度300城市住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)13.4%。進(jìn)入二季度，尤其是5月以來(lái)，由于熱點(diǎn)城市核心地塊供應(yīng)力度減弱，同時(shí)房企投資保持審慎態(tài)度，土地市場(chǎng)出現(xiàn)一定降溫，近兩月僅上海、杭州、成都等核心城市部分地塊房企參拍積極，其余地塊多底價(jià)成交。

進(jìn)一步聚焦到6月，克而瑞分析稱，在各地年度供地清單中的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸賣出之后，與土地成交規(guī)模的季節(jié)性高位同步，土地市場(chǎng)中高總價(jià)、長(zhǎng)周期、高開發(fā)難度的重點(diǎn)項(xiàng)目增多，外圍板塊宅地入市占比也有所增加，一二線城市平均溢價(jià)率回落在情理之中。

整體來(lái)看6月的土地市場(chǎng)，張波表示，一方面，高能級(jí)城市通過(guò) “集中推優(yōu)” 策略，集中推出稀缺性強(qiáng)、規(guī)劃能級(jí)高的地塊，推動(dòng)成交溢價(jià)率維持高位；另一方面，三四線城市及核心城市外圍板塊流拍率攀升，包括武漢長(zhǎng)江新區(qū)地塊底價(jià)成交、杭州臨平板塊溢價(jià)率較低，都反映市場(chǎng)信心尚未全面恢復(fù)。

“這一現(xiàn)象既是市場(chǎng)‘結(jié)構(gòu)性修復(fù)’的信號(hào)，也暴露了行業(yè)深層次調(diào)整的方向。”張波認(rèn)為，未來(lái)土地市場(chǎng)進(jìn)一步向“高能級(jí)城市核心板塊”集中的趨勢(shì)還將存在，需通過(guò)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、激活內(nèi)需，推動(dòng)整體土地市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。