李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

根據(jù)11月14日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-10月份，全國新建商品住房銷售面積下降6.8%，降幅比去年同期有所收窄。值得注意的是，分析商品房市場形勢，要站在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住房市場進入存量時代，房子回歸居住屬性這個全新的形勢下。新的形勢下，最大的變化就是需求端以年輕人、新市民為主導的剛需、剛改需求占主導。

由于二手住房具有“總價低、區(qū)位好、配套好、即買即住”等優(yōu)點，存量時代下二手住房掛牌量也明顯增加，可選擇房源較多，加上新的需求主體對價格較敏感，自然二手住房就成為交易的主體。所以，近年來二手住房交易回穩(wěn)，占比上升，逐漸占據(jù)主導。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2023年-2025年1-10月份，全國30個重點城市二手住房交易同比分別增長33%、6%和9%。

根據(jù)住建部統(tǒng)計，目前全國有15個省份二手住房交易超過新房。如今，新市民、年輕人為主的剛需主要轉(zhuǎn)向二手住房市場，新房市場越來越偏向改善型需求。考慮到需求的變化，須將二手住房和新房加總起來看待市場的整體變化。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，今年1-10月，30個重點城市一二手住房成交面積27443萬平方米，較2024年同期持平。從這個角度來看，商品房市場交易量基本實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。再看行業(yè)前端，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-10月份，房屋新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資分別下降19.8%、14.7%。這是市場自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果，即房地產(chǎn)舊模式向新模式轉(zhuǎn)型，通過上游供給端收縮來平衡下游供求關(guān)系以實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的新階段，必須要嚴控增量。

2024年9月26日召開的中央政治局會議提出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。這12字方針是新階段住房供給側(cè)管理的基調(diào)，其背后邏輯，就是中央城市工作會議“兩個轉(zhuǎn)向”的重大判斷——即城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

“兩個轉(zhuǎn)向”的重大判斷，為城市發(fā)展標定了新的歷史方位，也為供求關(guān)系發(fā)生重大變化下的房地產(chǎn)管理工作標定了方向。其中嚴控增量是供給側(cè)管理的關(guān)鍵，也是考慮二手住房在內(nèi)的供需結(jié)構(gòu)、庫存結(jié)構(gòu)的變化后，反射到增量供給的策略應對。

控制增量，既能緩解庫存壓力，還能穩(wěn)定房價和預期。今年以來，控制增量已取得不錯效果。比如，商品房新開工面積跌幅連續(xù)收窄，過去三年（2022-2024年）跌幅均超過20%，今年則收窄到20%以內(nèi)。銷售面積的跌幅從去年全年的12.9%降至1-10月份的6.8%。供需兩端持續(xù)再平衡下，商品房待售面積增幅也有所下行。

嚴控增量，不是不允許增量供應，而是要詳細分析各個片區(qū)、各類人群住房需求的變化，包括產(chǎn)品類型（市場租賃房、二手住房、新建住房、保障性住房等）、區(qū)位選擇、價格接受度、配套服務等，在售新房、二手住房、租賃市場等對多元化需求的滿足程度，從而找到結(jié)構(gòu)性需求的潛力。由此，反推到土地供應（存量盤活還是增量供應）、白名單信貸投放等。

同時，還要以高質(zhì)量的供給牽引需求、激發(fā)需求。不僅商品房要打造好房子，老房子和保障房都要改造或建設(shè)為好房子，達到消化庫存，并促進增量和存量良性循環(huán)的目的。由此，最終實現(xiàn)住房產(chǎn)品的精準投放，不同產(chǎn)品匹配不同人群，避免同質(zhì)化、過多供給，實現(xiàn)優(yōu)化存量，這就是“人房地錢”要素聯(lián)動機制，也是房地產(chǎn)市場實現(xiàn)企穩(wěn)的關(guān)鍵。

近期，新房市場波動幅度加大，因此“好房子”在實踐中還需要進一步修訂和完善。一方面，應將“好標準、好設(shè)計、好建造、好材料、好運維”的“好房子”理念貫穿到各類住房中，而不僅僅是高總價的高檔住房，普通住房、保障性和租賃住房、舊改住房等領(lǐng)域也要落實“好房子”標準，激發(fā)梯度消費、漸進升級的動力；另一方面，還應在需求側(cè)不懈努力，從促進就業(yè)和增加收入等方面下功夫，提高各類人群對于“好房子”消費的積極性和能力，讓供給激活需求，需求牽引供給，從而讓要素聯(lián)動機制能夠落實落細，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。