21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者郭聰聰 8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)《房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)反洗錢工作管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等不得從事洗錢活動(dòng)，依法履行反洗錢義務(wù)，接受反洗錢監(jiān)督管理與自律管理。
該《辦法》共25條，將于2025年9月1日起正式施行。其出臺(tái)既是對(duì) 2025年1月1日新修訂實(shí)施的反洗錢法相關(guān)要求的積極響應(yīng)，更標(biāo)志著房地產(chǎn)領(lǐng)域被正式納入反洗錢重點(diǎn)監(jiān)管范疇，形成與金融機(jī)構(gòu)、其他特定非金融機(jī)構(gòu)協(xié)同的反洗錢監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)。
房地產(chǎn)曾是洗錢 “溫床”
提及洗錢，公眾更多聯(lián)想到金融機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)行業(yè)由于交易金額大、流程復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)等特點(diǎn)，令其衍生出一定的金融屬性，這也使其被不法分子瞄準(zhǔn)，成為“洗白”黑錢的通道。
一位房產(chǎn)行業(yè)管理人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在過去，部分房企會(huì)通過現(xiàn)金交易折扣，輔助“螞蟻搬家”的方式洗白黑錢。例如，房企欠款供應(yīng)商500萬元，房企選擇以現(xiàn)金支付這筆貨款，供應(yīng)商收款后，再將這筆現(xiàn)金拆分至多個(gè)個(gè)人賬戶逐步存入銀行，既幫助房企規(guī)避了正常交易中的稅費(fèi)，自身也通過折扣獲利，而原本的 “黑錢” 則通過這一流程轉(zhuǎn)化為合法資金。
除了 “螞蟻搬家” 式操作，“陰陽合同” 也是房地產(chǎn)行業(yè)常見的洗錢手法。他提到，一些商鋪由于流動(dòng)性較低、價(jià)格彈性大，不少交易就通過做低商鋪合同價(jià)格的方式實(shí)現(xiàn)洗錢。例如，一套標(biāo)價(jià)200萬元的商鋪，實(shí)際以100萬元成交，一年后再以95萬元轉(zhuǎn)手。盡管賬面虧損5%，但相比洗錢行業(yè)通常的高額“手續(xù)費(fèi)”，這類操作仍利潤(rùn)巨大。
面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)這類洗錢等問題，本次《辦法》明確提出。房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)及其工作人員不得從事洗錢活動(dòng)或?yàn)橄村X活動(dòng)提供便利。
值得注意的是，不僅企業(yè)會(huì)利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢，個(gè)人借助該行業(yè)進(jìn)行洗錢的行為也曾十分猖獗。部分人會(huì)使用來源不正當(dāng)?shù)馁Y金以現(xiàn)金的方式購置房產(chǎn)，將貨幣形態(tài)的 “灰色資金” 轉(zhuǎn)化為實(shí)物形態(tài)的房產(chǎn)；還有些人會(huì)將巨額資金通過信托或私募的形式投入房地產(chǎn)行業(yè)，更有甚者會(huì)成立空殼公司，用非法資金購買房產(chǎn)。通過這種方式，房產(chǎn)登記在空殼公司名下，而實(shí)際控制人仍能間接掌控房產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)非法資金的洗白。
事實(shí)上，監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)洗錢問題早有警覺。2017年，原銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局就已發(fā)布通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)履行反洗錢義務(wù)。本次《辦法》的出臺(tái)，是首次在部門規(guī)章層面，構(gòu)建起房地產(chǎn)反洗錢的制度框架。
三方面重點(diǎn)內(nèi)容：識(shí)別客戶、報(bào)告可疑、十年存檔
《辦法》對(duì)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)提出三項(xiàng)核心反洗錢義務(wù)：客戶身份識(shí)別、可疑交易報(bào)告及資料保存。
第一，嚴(yán)格客戶身份識(shí)別。房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)不得向身份不明的客戶銷售房屋或提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。如客戶拒絕提供身份信息，機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕交易，并應(yīng)提交可疑交易報(bào)告。
第二，強(qiáng)化可疑交易報(bào)告機(jī)制。房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)一旦發(fā)現(xiàn)或有合理理由懷疑交易涉及洗錢，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向中國(guó)反洗錢監(jiān)測(cè)分析中心提交可疑交易報(bào)告。
第三，資料保存要求。客戶身份資料與交易記錄需完整、準(zhǔn)確保存，期限不少于十年。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，《辦法》為房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢工作提供了明確的指導(dǎo)和規(guī)范，標(biāo)志著我國(guó)在防范金融風(fēng)險(xiǎn)、打擊洗錢犯罪方面邁出了堅(jiān)實(shí)一步。
他指出，通過查驗(yàn)自然人、法人及非法人組織的身份證明材料，并留存復(fù)印件，房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)能夠建立起更為完善的客戶身份檔案，這強(qiáng)化了客戶的身份識(shí)別，將從源頭阻斷洗錢路徑。
其次，《辦法》強(qiáng)調(diào)機(jī)構(gòu)須建立健全反洗錢內(nèi)部控制制度，指定反洗錢負(fù)責(zé)部門和人員，定期開展洗錢風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并采取相應(yīng)管理措施，這將完善機(jī)構(gòu)的內(nèi)部控制，以構(gòu)建長(zhǎng)效反洗錢機(jī)制。
此外，《辦法》還明確房地產(chǎn)行業(yè)自律組織在反洗錢工作中的職責(zé)，包括制定自律管理規(guī)范、識(shí)別評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、指導(dǎo)機(jī)構(gòu)合規(guī)、協(xié)調(diào)報(bào)送可疑交易報(bào)告等。這些措施有助于形成行業(yè)自律與政府監(jiān)管的合力，共同構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)的反洗錢防線。
最后，《辦法》遵循基于風(fēng)險(xiǎn)的原則，對(duì)不同洗錢風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)確定與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的監(jiān)管措施。這種差異化的監(jiān)管方式，既能夠確保高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)得到更 為嚴(yán)格的監(jiān)管，又能夠避免對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)造成不必要的干擾，從而提高監(jiān)管效率和效果。
銜接新反洗錢法，應(yīng)對(duì) FATF國(guó)際評(píng)估
本次《辦法》的出臺(tái)是響應(yīng)2025年1月1日新修訂實(shí)施的反洗錢法的要求。該法首次將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與貴金屬及寶石交易商、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等一并列為“特定非金融機(jī)構(gòu)”，賦予其明確的反洗錢義務(wù)主體身份。
值得注意的是，今年4月，司法部與中國(guó)人民銀行就共同起草了《律師行業(yè)反洗錢工作管理辦法（征求意見稿）》，擬將從事特定法律服務(wù)的律師事務(wù)所納入反洗錢監(jiān)管體系。而在貴金屬與寶石行業(yè)，反洗錢新規(guī)也已于2025年8月1日施行，明確要求對(duì)人民幣10萬元以上現(xiàn)金交易履行反洗錢義務(wù)。
同時(shí)，《辦法》的出臺(tái)也是應(yīng)對(duì)金融行動(dòng)特別工作組（FATF）第五輪互評(píng)估的重要措施。
作為全球反洗錢領(lǐng)域最具權(quán)威性的國(guó)際組織，F(xiàn)ATF的互評(píng)估結(jié)果直接關(guān)系到一國(guó)的金融國(guó)際形象與跨境合作環(huán)境。當(dāng)前央行會(huì)同住建部等主管部門密集出臺(tái)相關(guān)規(guī)章，旨在進(jìn)一步完善反洗錢監(jiān)管體系，確保在2025年FATF第五輪互評(píng)估中，我國(guó)在特定非金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管領(lǐng)域達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。
