李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

從國家統計局發布的1～8月數據來看，房地產行業上下游仍在經歷深刻調整與結構性變革，面對止跌回穩的任務，還需要各地、各部門多方發力。

對于正在經歷的調整，要客觀理性地看待。首先，我國城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，房地產供求關系會發生重大變化。行業和經濟基本面發生變化，對房地產的需求也產生了影響，行業和市場出現調整、釋放壓力有一定的必然性。

其次，近幾年房價持續調整，“房價只漲不跌”的預期被打破，住房金融屬性基本褪去并回歸到居住屬性。供求關系發生重大變化以及住房存量時代的到來，作為增量的新房開發、銷售一定程度上會相應下降。這既是供給端適應需求端而變化，也是供給收縮并與需求再平衡的必然結果。

再次，按目前規模推算，2025年住宅新開工5億平方米左右，處于低位狀態。考慮到存量住宅大概30%的部分將會在未來5～10年進入到30年以上的樓齡。即便每年拆除式更新10%，也將有10億左右的新增住房建設量，加上住房改善升級的主旋律，行業供求兩端正在向平衡靠攏，市場持續大幅下跌的可能性并不大。

最后，不管是新市民和外來人口的剛性需求，還是新型城鎮化的潛力需求，抑或是住房改善的需求，存量改造和升級迭代的需求，房地產市場的潛力很大、韌性很強。對各地來講，既要尊重房地產市場自身規律，主動作為，優化政策，也要從經濟基本面將制約需求釋放的因素解除，激活和發揮市場的自我修復功能。多方發力下，房地產市場止跌回穩將值得期待。

目前，在需求端，部分新市民出現“由買轉租”傾向，潛力購房人群支付能力和對市場預期趨弱；在供給端，經過前期主動或被動調整，新房狹義庫存消化周期普遍在12個月左右，但包含已開工待批售和未開發土地的廣義庫存，消化周期較長，有的在5年以上。同時，各地二手房掛牌量較大，且與新房存在競爭，市場供求平衡問題仍待修復。

筆者認為，無論是供需兩端再平衡，還是內生動力修復，都需多方發力、政策設計更加精細化。首先，考慮到需求端動力不足、二手住房分流，要以供給端調整來平衡住房供求關系，細化“一區一策”供給政策：區域新房去化周期在12～18 個月，就要停止批售新項目；去化周期超過18～36個月，停止新項目新開工審批；新房去化周期超過36個月，就要停止供地。

其次，制定精細化的住房供給策略。各地要摸排各個片區內不同價位、板塊、戶型和針對不同意向客戶群等新房供給及去化周期，結合上述“一區一策”的供給政策，借助高頻率的市場監測，掌握區域需求特征和層次，安排新房項目供地、開工和批售。既要避免同質化競爭，也要制定促進“由租轉買”“剛需和改善”“新房和二手住房”循環的政策措施。

再次，加大對高品質項目的批售和批后監管。高品質或“好房子”項目盡管滿足居民改善型需求，但其“大面積、高總價”的特征使得需求潛力有限，由此導致很多高品質項目以“高得房率”作為營銷利器，甚至將陽臺、飄窗等贈送的面積騰挪至客廳、臥室，從而使得高品質項目在價格（高得房率攤薄價格）、戶型設計、建筑用材等方面具有優勢。

由此，在供應規模較大，需求端選擇多樣、各類房源相互競爭的情況下，也使得其他新房產品、二手住房面臨銷售難而不得不“降價售房”。這不僅影響市場對于房價止跌的預期，也對部分開發商形成壓力。同時，二手房降價幅度加大，導致“賣舊買新”的住房置換鏈條循環不暢，最終也導致高品質新房產品銷售下滑。

因此，一方面要根據現有項目消化進度，鋪排高品質新房項目的供地、開工和批售節奏；另一方面，要加大對高品質項目的批后監管，杜絕“高得房率”營銷宣傳，杜絕高贈送異化為“偷面積”。最后，加快推動補短板為主旨的城市更新，提高老舊小區等存量房的居住體驗感。同時，積極推進新型城鎮化，落實常住地提供基本公共服務制度，夯實剛需對于存量房的需求。

值得注意的是，隨著存量房規模增加，熱點城市和區域相繼進入存量主導階段。存量房價格、交易周期、交易量對商品房市場整體的影響較大。下一步的政策重點，要從增量為主轉向“增量存量并舉”，特別是穩定二手住房價格、交易量至關重要，它涉及到需求端對后續房價的預期、市場“價格錨”的穩定。基于此，需將政策轉向存量，除促進“以舊換新”，更要推進城市更新和新型城鎮化的循環，修復存量供需兩端的動力，夯實止跌回穩的基礎。